Les anciennes conciergeries
- Une seconde vie rentable et nécessaire pour les copropriétés -
C’est à l’heure où les coûts énergétiques des lieux de vie se font ressentir plus intensément que nous nous demandons tous « comment » mais aussi « par où » commencer à économiser de l’argent ? Où trouver les fonds indispensables pour payer ses factures ? Ou encore comment améliorer les performances de son bien ? Pour cela, il est primordial de faire le point sur votre situation afin de cibler les points nécessitant une attention particulière. Mais cette réflexion doit également s’étendre de manière collective au sein même de votre immeuble durant les Assemblées Générales.D’ailleurs, celles-ci se voient aussi confrontées aux soucis de la crise énergétique actuelle mettant à l’ordre du jour des pistes de réflexion sur l’améliorations des performances énergétiques des copropriétés. Viennent alors les questions que toutes et tous se posent, ou ont entendu ces derniers mois : « De quand datent les châssis ? », « La chaudière est-elle toujours performante ? », « Ne faudrait-il pas installer des panneaux photovoltaïques sur le toit de l’immeuble ? » etc. Nombreuses sont les copropriétés ayant voté «pour » mandater des corps de métiers permettant de valoriser leur immeuble et ainsi réduire les pertes énergétiques. Mais les comptes des Assemblées des Copropriétaires ont-ils assez de trésorerie pour supporter les travaux ? Malheureusement, il existe un fossé financier séparant la volonté et la capacité à subvenir à de tels coûts. Revient donc la question : « Comment ? ».
Quelle typologie de l’immeuble et quel impact ?
La conception des immeubles à appartements a été imaginée à l’époque telle que l’on prévoyait parfois des conciergeries permettant d’employer une personne à plein temps. Ces espaces attitrés étaient bien souvent des logements de la taille d’un studio, compris dans les parties communes générales. Cependant, l’usage de ces lieux, souvent laissés à l’abandon, peut aujourd’hui devenir une réelle opportunité de valorisation : réaffecter un espace inoccupé tout en rapportant des sommes non négligeables aux ACP[1].Les avantages qu’apportent ce type de démarche sont nombreux, autant individuellement que collectivement. Non seulement la vente de ce logement à une tierce personne apportera une somme à cinq chiffres dans les fonds de roulement ou de réserve de la copropriété mais elle abaissera également les quotes-parts de l’ensemble des copropriétaires de manière plus ou moins significative en fonction de la taille de l’immeuble.
La surface concernée deviendra alors un nouveau lot privatif à part entière et se verra attribuer une quote-part. La détermination de cette nouvelle quotité[2]dans les parties communes générales s’effectuera par un calcul impliquant la superficie du lieu et le ratio «quotités/m²» de la situation de fait de l’immeuble. Il va sans dire que la mise à jour de quotités et le changement d’affectation du lieu implique des Assemblés Générales et des quorums décisionnels spécifiques. Mais il s’agira d’une moindre peine face au bénéfice non négligeable à en retirer. De plus, le fond de réserve ou déroulement sera maintenant en mesure d’assumer les montants liés aux travaux d’améliorations énergétiques dont nécessite l’immeuble.
[1]Assemblé des copropriétaires.
[2]Quotité : Les quotités, millièmes ou quotes-parts sont des synonymes désignant le pourcentage d’implication dans les charges communes ou communes spécifiques de chaque lot privatif composant la copropriété.
Cette conscientisation de l’optimisation des espaces inoccupés peut également s’appliquer à d’autres parties d’immeubles dont il ne reste aujourd’hui que leurs appellations désuètes. Les « chambres de bonnes » sont elles aussi un bel exemple de vestige d’une autre époque dont les lieux reflètent parfois une certaine décrépitude. En entresol ou sous mansardes, ces espaces restreints peuvent refléter un potentiel de réaffectation ayant exactement les mêmes effets bénéfiques sur la santé financière de la copropriété. Il arrive, bien souvent, que des propriétaires de plusieurs chambres côte à côte entreprennent des démarches urbanistiques pour un créer un nouveau logement à l’appellation et au confort plus moderne.
D’un point de vue urbanistique …
Comme le dit l’adage, à chaque règle existe une exception ! Ce qui, dans le cas présent, risque parfois de décevoir les bonnes intentions portées par lesACP. Il ne suffit pas de rayer le mot conciergerie pour y apposer l’appellation« studio » ou « appartement » pour obtenir un droit de vente sur un bien actuellement commun. Qui dit logement, dit respect du code du logement auquel on ne peut déroger. Certains points primordiaux sont non-discutables comme les surfaces minimales d’habitation et les surfaces lumineuses s’y afférant. Il est donc toujours nécessaire de se référer aux statuts existants de l’ACP concernant la conciergerie ainsi qu’auprès des instances urbanistiques de la Commune concernée.
Cela étant dit, j’espère avoir pu fournir quelques pistes de réflexions quant à l’avenir de ces espaces vacants pour le bien et le confort des copropriétés impactées durement par les coûts actuels liés aux énergies. Me tenant à votre disposition en cas de questions ou consultations, je vous prie de croire en mes sentiments le plus professionnels.
Pierre-Antoine Leroy
